Yakın Gelecekte Ev Tercihlerimiz Nasıl Değişecek?

Pandemiyle birlikte hepimiz bir kez daha evlerimizin kıymetini anladık. Ancak evde daha çok zaman geçirince de bizi mutlu eden, değişen ihtiyaçlarımızı karşılayan bir ev nasıl olmalı konusunda bir kez daha düşündük. Bu değişim ve dönüşen beklentilerimiz COVİD -19 sonrası gayrimenkul sektöründe ne gibi değişikliklere neden olacak? Bekleyelim mi, harekete geçelim mi? Hepimizin aklını meşgul eden bu konularla ilgili işin uzmanı Lisanslı Gayrimenkul Danışmanı Demokan Akkoyun’la bir röportaj gerçekleştirdim. Kendisi, ev almak, kiralamak, gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin sorularını cevapladı.

AC: COVİD- 19 sonrası gayrimenkul sektöründe ne gibi değişiklikler olacak?

DA: Genel olarak bir piyasa daralması, buna bağlı olarak yıl sonuna kadar fiyatlarda düşme bekliyoruz. Nakit ihtiyacı olanlar gayrimenkullerini satışa çıkaracak. Sahada aktif olarak bulunduğum Bağdat Caddesi çevresi ve Kadıköy’de bu hareketliliği kısmen görmeye başladık bile.

İş yapma biçimlerimize gelince, bütün portföy tiplerinde, ama özellikle ev gösterirken uzaktan canlı sunum öne çıkıyor. Zaten uzun bir süredir tanıtım videoları kullanıyoruz. Bir başka gelişme de satış ve tapu işlemlerinin dijitalleşmesi oldu. Bu işlemleri, alıcı ve satıcıları evlerinden çıkarmadan, tamamen e-tapu üzerinden gerçekleştiriyoruz.

Yerinde daireleri gösterirken de maksimum hijyen kurallarına uyuyoruz. Şu an da sunumlarımızda sosyal mesafeye ve mekanın havalandırılmış olmasına dikkat ediyor, maske kullanıyor, dezenfektan bulunduruyoruz.

AC: Kentsel ölçekte iş merkezlerine yakın yüksek kira – düşük metrekare dengesi kuran çalışan nüfus, gelecekte düşük kira – yüksek metrekare ye yönelebilir mi?

DA: Çalışan nüfusu yaş gruplarına göre ayırmak gerek. Genç yaşlarda ya da kariyerinin başında olan, bekarlar ya da çocuksuz çiftler için hâlâ küçük ev işlevselliğini sürdürecek. Bu kesim küçük ama ulaşıma yakın olan evlerde nispeten yüksek kira ödeyip işe kolay ulaşmayı tercih etmeyi sürdürebilir. Ancak bu salgın sürecinin bize öğrettiği bir şey var: Geniş ve özellikle balkonlu evler ya da bahçe katları, çocuklu, orta yaşa yakın çalışan nüfus için, biraz da gelir düzeyleri buna imkan verdiğinden ötürü, daha tercih edilir olacak.

AC: Pandemi süreci, kentten kasabalara, köylere tersine göçü tetikler mi?

DA: Hayır, ben bunu öngörmüyorum. Hâlâ kentin cazibesinin güçlü olduğunu düşünenlerdenim. Dolayısıyla doğaya kaçış sanıldığı kadar yoğun olmayacaktır öngörüsüne sahibim. Sosyo-ekonomik açıdan belli noktalara gelmiş kesimde güneydeki sahil kasabalarına göç yıllardır var. Ama kitlesel bir hareket çok zor. Halen iş olanakları şehirde. Diğer yandan özellikle taşradan ve daha küçük kentlerden büyük şehre gelenlerin, büyükşehirde yaşadıkları özgürlük duygusunu, sosyo-kültürel olanaklarını ve küçük yerlerdeki mahalle baskısından kurtulmuş olmanın rahatlığını kolay kolay terk etmeyeceklerini düşünüyorum.

AC: Bu süreçte evde çalışmayı deneyimleyen kesim, konut iç mekân düzenlemelerinde yeni talepler oluşturacak mı?

DA: Kesinlikle. Eğer konutlarının fiziki imkanları buna el verirse elbette düzenlemeye gidebileceklerdir. Daha açık konuşursak, bu izole olmayı sağlayacak, bir çalışma odası veya birden fazla çalışma odası oluşturmak olarak açıklanabilir. Ancak pek çok ev ekstra bir odaya sahip değil. Dolayısıyla belki salon içinde çalışma alanları yaratarak böyle bir duruma geçilebilir. Ya da ev değiştirerek yeni yaşam alışkanlıklarına göre mekan arayışına girebilirler.

AC: Daha küçük ama daha fazla oda sayısı ya da bağımsız çalışmaya olanak sağlayacak bir iç mekân düzenlemesi talepleri olur mu?

DA: Olabilir, ancak burada metrekareler buna izin veriyor mu düşünmek gerek. Örneğin, sağlıklı bir çalışma odasının 6 metrekareden daha küçük olması düşünülemez. İdeal bir çalışma odası 10 metrekare ve üzeridir. Evlerimiz buna imkan verecek metrekareye sahip mi? Cevabımız büyük çoğunluk için ne yazık ki evet değil.

AC: Ev-ofis tercihlerinde artış olacak mı? Ofis piyasası bu durumdan nasıl etkilenecek?

DA:Ekonomik daralma beklentisi içindeyiz. Bu durum ev sahipliğini insanların erteleyecekleri öngörüsünü getiriyor. Bir başka söyleyişle, imkanları olsa bile ekonomik olarak önünü göremeyen insanlar belli bir süre ev sahibi olmayı erteleyeceklerdir. Eğer çok zaruri bir durum yoksa, var olan statülerini sürdürmek ya da kirada kalmayı tercih edeceklerdir. Bu nedenle ev satışlarında azalma, yani talepte bir daralma, dolayısı ile fiyatlarda bir düşüş öngörüyorum.

Aynı sebepten, ekonomik daralmanın ticari mülk piyasasını da etkileyeceğini düşünüyoruz. Satın almalar birinci tercih olmayacaktır. Ancak işler sürmesi gerektiği için ofis kiralama talebinin eski düzeyinde olacağını ya da çok az düşeceğini söyleyebiliriz. Yani zorunlu haller dışında insanların gayrimenkul edinmeyi öncelik olarak göreceklerini zannetmiyorum. Yine de Türkiye’de gayrimenkul edinmek diğer ülkelere göre daha fazla talep edilen bir durumdur. Ekonomik görüntü pozitife döndüğü andan itibaren piyasanın canlanacağını, insanların gayrimenkul edinmek için daha iştahlı olacaklarını söyleyebiliriz.

Bu durumu başka bir şekilde de okumak mümkündür. Ev sahiplerinin ya da mülk sahiplerinin evlerini, mülklerini çok cazip rakamlara, çok kolay alınabilir fiyatlara çekerek hızla elden çıkarmaları söz konusu olabilir. Ekonomik belirsizliğe rağmen fiyatların bir daha bu denli düşmeyeceğini düşünen alıcı harekete geçebilir. Kısacası, önümüzdeki günlerde fiyatların düşmesi, daha önce istediği evi almaya bütçesi yetmeyen alıcılar için fırsat oluşturacaktır.

AC:Teras, bahçe, balkon gibi yoğun kent merkezlerinde çok da önemsemediğimiz özelleşmiş dış mekân kullanımlarına talep artacak mı?

DA: Elbette artacaktır. Ancak inşaat sektörünün buna cevap vermesi birkaç seneyi alacaktır. Örneğin, benim ağırlıklı olarak çalıştığım Bağdat Caddesi çevresi ve Göztepe bir kentsel dönüşüm süreci geçirdi. Ev metrekareleri küçüldü ve genellikle geniş balkonlu evlerin yerini dar ve balkonsuz binalar aldı. Bu adeta yeni bir mimari üsluba dönüştü. Ancak bu evlerin sakinleri ve yeni ev arayışında olanların balkonsuz tercihlerden memnun olmadığını bizler sahada yakından görüyoruz. Özellikle evlerimizde daha çok zaman geçireceğimiz yeni normal düzende balkonlu, teraslı, kat bahçesi olan daire ve bahçe katı arayışı artıyor.

AC: Araç kullanmadan çıkıp alışveriş, spor ve çeşitli kentsel donatılara yaya olarak ulaşılabilecek kentsel alanlara talep artar mı?

DA: Evet bu herkesin arayışı. Bağdat Caddesi bunun en güzel örneğidir. Beşiktaş, Nişantaşı gibi semtler de. Bu semtler doğal olarak süreç içinde oluşmuşlardır. Yapay olarak da bu ortamı sağlayan pek çok uydu kent de var İstanbul çevresinde. Orta vadede uygun topoğrafyası olan kentlerde böyle yeni kentsel alanların sayısında artış bekliyoruz.

Lisanslı Gayrimenkul Danışmanı Demokan Akkoyun’a gayrimenkul sektörü ile ilgili merak ettiklerimi sordum. Sizinde gayrimenkul sektörü ile ilgili sorularınız varsa demokanakkoyun@gmail.com ya da @demokan_akkoyun_gayrimenkul_hz adreslerinden kendisiyle iletişime geçebilirsiniz.